Mediante la Resolución General 25/2020 de la Inspección General de Justicia (la “IGJ”), publicada el 20 de mayo de 2020 (la “Resolución”), se intima a todos los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizado como asociación bajo forma de sociedad (conforme al artículo 3° de la Ley General de Sociedades) o como asociación civil, para que adecuen su organización al régimen de propiedad horizontal, conforme lo establecido en el artículo 2075, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”).
Originariamente el plazo para adecuar su estructura era de 180 días corridos contados desde la publicación de la Resolución en el Boletín Oficial de la República Argentina. Sin embargo, ese plazo se extendió a 360 días mediante la Resolución General 27/2020 de la IGJ, publicada el 22 de mayo de 2020. El fundamento de dicha extensión fue la compleja evolución de la situación sanitaria nacional y evitar el agrupamiento y circulación de la población mientras perduren las medidas de aislamiento social preventivo y obligatorio.
Introducción – Situación de los conjuntos inmobiliarios
El CCCN define a los “conjuntos inmobiliarios“ (art. 2073) como “clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.
El artículo 2074 menciona que “son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.
Con anterioridad a la entrada en vigencia del CCCN, es decir antes del 1° de agosto del 2015, la gran mayoría de los conjuntos inmobiliarios estaban organizados de la siguiente manera:
- Los propietarios de los lotes figuraban como titulares de sus parcelas, es decir, de los espacios privativos de cada uno; y
- los espacios comunes de la urbanización figuraban a nombre de una asociación organizada bajo forma de sociedad (conforme al artículo 3° de la Ley General de Sociedades) o de una asociación civil, de las cuales los propietarios de los lotes eran accionistas o socios, según correspondiera.
El artículo 2075 CCCN, en el que se basa la Resolución, dice:
“ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real” (la negrita nos pertenece).
Este artículo no establece un plazo para adecuar las estructuras de los conjuntos inmobiliarios al régimen de propiedad horizontal, y tampoco fija sanciones en caso de incumplimiento. Por este motivo es que, al día de hoy, la gran mayoría de los conjuntos inmobiliarios creados previamente a la entrada en vigencia del CCCN no se adecuaron al régimen de propiedad horizontal. Consecuencia de ello, se dictó la Resolución.
La Resolución
En los considerandos de la Resolución, la IGJ manifiesta que, si bien la gran mayoría de los conjuntos inmobiliarios se encuentran localizados en la Provincia de Buenos Aires, muchas de las sociedades o asociaciones civiles titulares de los espacios comunes de esos conjuntos inmobiliarios se encuentran registradas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es decir en la jurisdicción en la cual la IGJ es competente y tiene la función de controlar y fiscalizar a todas las sociedades y asociaciones registradas bajo su órbita, motivo por el cual, según entiende la IGJ, sería competente para regular esta situación.
El artículo 1°, modificado por Resolución 27/2020 del 22 de mayo de 2020, otorga un plazo de 360 días corridos desde su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina para que los Clubes de Campo y todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (conforme al artículo 3°, Ley N° 19.550), o como asociación civil, adecuen su organización a las previsiones normativas que el CCCN contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.
El artículo 2 menciona que, luego de que los conjuntos inmobiliarios se hayan inscripto correctamente en el registro inmobiliario correspondiente, la inscripción registral de la sociedad deberá ser cancelada, siempre y cuando se haya acreditado previamente la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma.
La Resolución continúa diciendo, en su artículo 3, que el incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro de los 360 días, salvo que el mismo resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite, hará pasibles a los administradores y síndicos de ser sancionados con multas de hasta $100.000 (contempladas en el artículo 302, inciso 3° de la Ley N° 19.550), sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.
Por último, la Resolución expresa que la IGJ no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades en cuestión que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de esta Resolución (por ejemplo, no aprobará trámites de cambio de sede ni ningún otro trámite que busque que las sociedades no queden bajo la órbita de la IGJ).
Cuestiones a tener en cuenta
La implementación de la Resolución y el consecuente procedimiento de adecuación de los conjuntos inmobiliarios conllevará gastos significativos: los honorarios de todos los profesionales que deberán participar en el proceso (abogados, contadores, escribanos, agrimensores, etc.), aranceles, sellados y timbrados que se requieren para llevar adelante los trámites registrales, sin contar el posible impacto fiscal e impositivo que podría generarse a causa de esta adecuación (por ejemplo, a raíz de las transferencias de los activos o de la necesidad de escriturar nuevamente los terrenos).
Por último, y a modo de conclusión, destacamos algunas cuestiones que requieren ser profundizadas, dadas las implicancias de la Resolución:
- Competencia de la IGJ para obligar a los conjuntos inmobiliarios a adaptar su organización conforme al art. 2075 CCCN.
- Autoridad de aplicación para llevar adelante la eventual adecuación ¿Es la IGJ o debiera ser el Registro de la Propiedad Inmueble (“RPI”) u otro organismo público?
- Eventual afectación del derecho a usar y disponer de la propiedad privada y su inviolabilidad , (arts. 15 y 17 de la Constitución Nacional)
