El pasado 10 de octubre, el Congreso sancionó la Ley 27.737 (en adelante, la “Ley”) que reforma el Código Civil y Comercial de la Nación en lo que hace a los contratos de locación. Asimismo, la Ley produjo modificaciones impositivas vinculadas a la locación de inmuebles, en lo que respecta al monotributo, el impuesto a los bienes personales, impuesto a los créditos y débitos y el impuesto a las ganancias.
Posteriormente, el 17 de octubre, el Poder Ejecutivo Nacional publicó en el Boletín Oficial el aviso correspondiente, en el que se dispuso al 18 de octubre 2023 como el día de entrada en vigencia de la Ley, con aplicación en el ejercicio fiscal 2023 y subsiguientes.
Entre las principales reformas a los contratos de locación, podemos destacar las siguientes:
- El plazo mínimo para el contrato de locación de inmuebles es de tres años, excepto que: (i) las partes hubieran pactado expresamente un plazo mayor; (ii) el inmueble sea destinado a ser sede de embajada, consulado u organismo internacional o sea habitado por un personal consular o diplomático extranjero; (iii) el inmueble con muebles arrendado con fines turísticos, de descanso o similares o algún otro fin temporario en interés del locatario. Se presume -salvo prueba en contrario- que, si la duración del contrato supera los 3 meses, el contrato no fue hecho para dichos fines; (iv) el inmueble sea utilizado para la guarda de cosas; (v) el inmueble sea utilizado como puesto en mercados o ferias; o (vi) el contrato se hubiera celebrado con una finalidad determinada expresada en el contrato, la cual deba normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
- Respecto a la conservación del inmueble la Ley dispone que el locador debe conservar el inmueble para que sea usado conforme los fines convenidos en el contrato, además, es responsable por la reparación de cualquier deterioro causado en su calidad o defecto, originado por cualquier causa que no le sea imputable al locatario. Si el locatario le notificase al locador la necesidad de una reparación urgente, y el locador se negase o no respondiese dentro de las 24 horas de notificado, el locatario podrá realizar por sí, y con cargo al locador, la reparación en cuestión. En caso de que no se tratare de una reparación urgente, el locatario deberá intimar al locador a realizar las reparaciones pertinentes dentro de un plazo no menor a los 10 días corridos a partir de la recepción de la intimación (vencido el cual, el locatario podrá realizar las reparaciones con cargo al locador). Las notificaciones remitidas al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrán por válidas. (aún si el locador se negase a recibirla o no pudiese realizarse la notificación por motivos imputables al locador).
- Respecto a la resolución anticipada, la Ley propone la referencia que debe considerarse para calcular las sumas que deberán ser abonadas por el locatario al locador.
- Respecto a los ajustes en el precio de alquiler de inmuebles para uso habitacional, la Ley dispone que debe estar estipulado como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales, pudiendo realizar ajustes en el precio estipulado, con la periodicidad que las partes determinen y por intervalos no menores a seis meses. Los ajustes deberán calcularse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.
- En lo que respecta a la publicidad del precio de la locación de inmuebles habitacionales, la Ley establece que debe hacerse en moneda nacional (es decir, impidiendo que se haga en dólares u otra moneda extranjera).
- Respecto a la publicidad de estadísticas, la Ley determina como nueva obligación para la Secretaría de Vivienda, el relevamiento, actualización y difusión periódica de información estadística sobre la situación de locaciones con fines habitacionales, identificando la demanda locativa y cantidad de hogares inquilinos, demanda habitacional de alquiler social, beneficiarios alcanzados, y las medidas adoptadas para su cumplimiento.
En lo que respecta a las reformas impositivas, la Ley produjo las siguientes:
- Monotributo: Dentro del tope de las 3 actividades simultáneas que lleve a cabo un contribuyente para que pueda encuadrarse en el Régimen Simplificado (monotributo), si una de ellas es una actividad de locación de inmuebles por contratos registrados, se considerará únicamente como una única unidad de explotación, independientemente de la cantidad de inmuebles afectados. También se determina que no deberán pagar monotributo aquellas personas cuyo ingreso provenga únicamente de la locación de hasta dos inmuebles.
- Bienes Personales: La Ley agrega una nueva exención al pago de dicho impuesto para aquellos inmuebles que se destinen a la habitación mediante contratos registrados, siempre que el valor de cada uno sea igual o menor al monto contemplado en el segundo párrafo del artículo 24 (Título VI de la Ley 23.966). En otras palabras, siempre y cuando el valor de cada uno sea menor o igual a treinta millones de pesos ($30.000.000).
- Créditos y Débitos: La Ley incorpora una nueva exención al pago del impuesto a los créditos y débitos sobre créditos y débitos en cajas de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas exclusivamente para realizar operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles como vivienda cuyos contratos estén registrados.
- Impuesto a las Ganancias: La Ley incorpora un nuevo supuesto de deducción: De la ganancia del año fiscal, se podrá deducir el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles alquilados con fines habitacionales. Esta deducción podrá hacerla tanto el locador como el locatario, en adición a otras deducciones aplicables.
Importante destacar que aquellos contratos de locación celebrados previamente a la entrada en vigencia de la Ley se regirán por el régimen anterior, sufriendo una actualización anual en su precio.
