El 30 de junio de 2020 el Poder Ejecutivo Nacional (“PEN”) promulgó la Ley 27.551 (la “Ley”) que introduce cambios en la regulación de los alquileres con fines habitacionales y modifica los artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”) relacionados con ello.
La Ley está organizada en cuatro Títulos. El primero de ellos contiene las reformas al CCCN. Las más relevantes son las siguientes:
- Domicilio electrónico: las partes de un contrato, además del domicilio especial que constituyan, podrán constituir un domicilio electrónico – por ejemplo, una casilla de correo electrónico – en la cual se tendrán por eficaces y válidas todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
- Depósito en garantía: se establece que el depósito en garantía no podrá ser mayor al importe equivalente al primer mes de locación. Cuando el mismo sea devuelto, la suma a entregar por el locador deberá ser equivalente al precio del último mes de la locación, es decir que la norma contempla la actualización del depósito en garantía.
- Plazo mínimo: se eleva el plazo mínimo de todos los contratos de locación de dos a tres años, y se mantienen las excepciones al plazo mínimo establecidas en el artículo 1.999 CCCN (embajadas, consulados, locación con fines turísticos, guarda de cosas, exposición en predios feriales, etc.).
- Cargas y contribuciones: se incorpora expresamente que el locatario no tendrá a su cargo el pago de las expensas comunes extraordinarias. Además, se elimina la posibilidad de que las partes pacten quien tendrá a su cargo el pago de las cargas que graven la cosa (impuestos municipales y provinciales), quedando las mismas en cabeza del locador.
- Resolución anticipada: se incluye un plazo de notificación previa de un mes en caso de que el locatario desee resolver anticipadamente el contrato, pero se mantiene la imposibilidad de hacerlo antes de los seis meses de vigencia del mismo. Por otro lado se agrega que, cuando la resolución anticipada se notifique con tres meses de anticipación o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna, siempre y cuando hayan transcurridos, por lo menos, seis meses de contrato.
- Renovación: cualquiera de las partes puede convocar a la otra dentro de los tres últimos meses de la relación locativa a los fines de negociar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada sin tener que pagar ninguna indemnización.
El Título II establece ciertas regulaciones complementarias a las locaciones. Mencionamos las más significativas a continuación:
- Garantías: en caso de requerirse una garantía, el locatario deberá proponer al menos dos de las siguientes: (i) título de propiedad, (ii) aval bancario, (iii) seguro de caución, (iv) fiador solidario o (v) garantía personal del locatario (documentada con recibo de sueldo u otro medio fehaciente). El locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
- Ajustes e indexación: los contratos de locación estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias, es decir que estarán exceptuados de la prohibición de indexación. Sin embargo se establece que, en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler podrá únicamente ajustarse anualmente. Por otro lado, el canon locativo deberá fijarse como valor único y por períodos mensuales, es decir que no se podrán pactar alquileres escalonados. Asimismo se establece que los ajustes deberán efectuarse utilizando los índices IPC (índice de precios al consumidor) y RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
- Presentación ante AFIP: se establece que los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (“AFIP”), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga.
En el Título III se crea el Programa Nacional de Alquiler Social, destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, será el organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar este Programa.
Por último, en el Título IV, se exhorta al PEN a realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Las disposiciones de esta Ley entraron en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren con posterioridad a su entrada en vigencia, es decir, a partir del 1° de julio de 2020.
