Con fecha 21 de diciembre de 2023 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 70/2023 (el “DNU N° 70/2023”), que, entre otras muchas reformas, modificó el Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”) en los Títulos “I” (Obligaciones en general), “II” (Contratos en general) y “III” (Contratos en particular) de su Libro Tercero (Derechos personales), incluyendo la derogación de la Ley de Alquileres No. 27.551. En términos generales, como se desarrollará a continuación, las reformas buscan poner en un plano de primacía el pacto entre privados, y a la vez marcar con mayor certeza los límites establecidos por el orden público a la autonomía de voluntad de partes. El DNU N° 70/2023 entró en vigencia el 30 de diciembre de 2023[1].
Modificaciones al Título I, Obligaciones en general
El DNU N° 70/2023 modificó los artículos 765 y 766 del CCCN en lo que respecta a las obligaciones de dar dinero para volver al introducir el régimen del derogado Código Civil sobre pagos en moneda extranjera.
La redacción original del artículo 765 del CCCN establecía que las obligaciones de dar dinero pactadas en una moneda que no sea de curso legal en la República Argentina serían consideradas como obligaciones de dar cantidades de cosas. Siguiendo ese razonamiento, agregaba que el deudor podía liberarse de su obligación entregando un valor equivalente en moneda de curso legal. La nueva redacción del artículo 765 elimina esta facultad del deudor, y establece expresamente que las obligaciones de dar dinero pueden ser pactadas en monedas que sean o no de curso legal en la República Argentina. A su vez, añade que el deudor únicamente puede liberarse de sus obligaciones de dar dinero si entrega las sumas comprometidas en la moneda pactada. Por último (y en consonancia con las modificaciones introducidas en los artículos 958, 969 y 989 del CCCN), se excluyó de manera expresa y total a facultad de los jueces de modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes de un acuerdo.
Se incorporó asimismo al artículo 766 un agregado estableciendo que todo deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada en el acuerdo que lo obliga, “tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene”, de manera de darle consistencia a la reforma del citado artículo 765.
En conclusión, las reformas introducidas por a artículos 765 y 766 del CCCN elevan a un primer plano indiscutido el acuerdo de partes con relación a la determinación de obligaciones de dar dinero. Ponen de manifiesto que las partes no podrán apartarse de lo que han pactado (salvo a través de acuerdo posterior, claro está), y que un juez no podrá modificar ese acuerdo en ninguna circunstancia. De esta manera, queda resuelta la incertidumbre existente desde 2015, en punto a la posible “pesificación” de las obligaciones pactadas en moneda extranjera.
Modificaciones al Título II, Contratos en general
El DNU N° 70/2023 introduce modificaciones sustanciales a los artículos 958, 960 y 989 de CCCN, con el claro objetivo de ampliar el ámbito de la libertad de contratación, brindar mayor certeza respecto de aquellas normas que eventualmente la pudieran limitar y restringir la atribución del poder judicial para modificar estipulaciones contractuales pactadas entre privados.
- La redacción original del artículo 958 establecía como límites a la autonomía de la voluntad (i) las normas impuestas por la ley, (ii) el orden público, (iii) la moral y (iv) las buenas costumbres. La nueva redacción en primer lugar elimina la mención a la moral y las buenas costumbres. En segundo lugar, agrega una expresa mención al carácter supletorio de las normas legales frente a la autonomía de la voluntad de las partes (reafirmando el precepto ya receptado en el artículo 962 CCCN, que no sufrió alteraciones). Y, en tercer lugar, establece como regla general que sólo serán consideradas imperativas aquellas normas que expresamente prevean su imperatividad, lo que estará sujeto a una interpretación restrictiva. Así, el nuevo artículo 958 establece que “[l]as partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”.
- Por su parte, el artículo 960 establecía como principio general que el poder judicial carecía de facultades para modificar las estipulaciones de los contratos. Como excepción, establecía que las estipulaciones contractuales podían ser modificadas (i) a pedido de parte cuando lo autorizaba la ley, o (ii) de oficio cuando se afectaba de modo manifiesto el orden público. En su nueva redacción, el artículo mantiene la regla general y la excepción (i), pero elimina la posibilidad de que un juez modifique de oficio estipulaciones contractuales.
- Con relación al control judicial de cláusulas abusivas, la modificación introducida al artículo 989 mantiene como regla que la aprobación administrativa de cláusulas generales no obsta a su control judicial. No obstante, eliminó la obligación del juez de integrar un contrato sobre el que ha declarado la nulidad parcial, cuando dicho contrato no pudiera subsistir sin comprometer su finalidad.
Modificaciones al Título III, Contratos en particular
En materia de contratos nominados, el DNU N° 70/2023 introdujo únicamente reformas (sustanciales) a las normas sobre contratos de locación. No se han modificado normas relativas a otros tipos de contratos.
En primer lugar, derogó en su totalidad la Ley No. 27.551 (conocida como “Ley de Alquileres”, por introducir reformas a los artículos del CCCN que regulan los contratos de locación). Asimismo, derogó los artículos 1202 (sobre la obligación del locador de pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada), 1204 (sobre reducción del precio de locación o terminación contractual en caso de pérdida de luminosidad del inmueble locado), 1204 bis (que establecía que ciertos gastos y acreencias a cargo del locador podrían ser compensadas de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos) y 1221 bis (sobre la renovación de alquileres para vivienda) del CCCN.
En segundo lugar, introdujo reformas a los artículos 1196 (que contemplaba restricciones al locador), 1198 y 1199 (que regulaban el plazo mínimo de los contratos de locación en general), y 1219 a 1221 (sobre la extinción de los contratos de locación) del CCCN:
- El artículo 1196, que antes establecía limitaciones al locador para exigir alquileres anticipados, depósitos de garantía, pago de valor llave, entre otros, fue reemplazado en su totalidad para establecer que “las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación”. Por otra parte, el nuevo artículo agrega que “las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual”.
- Los artículos 1198 y 1199 fijaban —como regla insoslayable por la voluntad de partes— el plazo mínimo de duración de tres años para los contratos de locación de inmueble (cualquiera fuera su destino), y las excepciones a dicha regla. Ambos artículos fueron reemplazados en su totalidad.
En su nueva versión, el artículo 1198 elimina el antedicho plazo de tres años, y establece como regla general que la duración de las locaciones con cualquier destino será aquella que las partes hayan establecido. Asimismo, establece que, ante la falta de acuerdo sobre el plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.Por su parte, el artículo 1199 explicita (en consonancia con las reformas introducidas al artículo 765 CCCN) que los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. Sumado a ello, y receptando la reforma del artículo 766, se aclara que el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato de locación. Por último, agrega que las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres sobre la base de cualquier índice, y aclara (como lo hacía la derogada Ley de Alquileres) que no será de aplicación a los contratos de alquiler la Ley No. 23.928 (también conocida como “Ley de Convertibilidad”), en lo que hace a la prohibición general de indexación que prevé esa norma. - En lo que respecta a la extinción de los contratos de locación, los artículos 1219 a 1221 fueron modificados para (i) expandir las causales de terminación imputables al locatario, (ii) precisar las causales imputables al locador y (iii) establecer un nuevo régimen para la resolución anticipada por el locatario.
En primer lugar, se añadió el inciso “d” al artículo 1219, para expandir las causales de resolución de un contrato de locación imputables al locatario. En su primigenia redacción, dicho artículo establecía que las causales —taxativamente enumeradas— eran tres: (i) cambio de destino o uso irregular del inmueble; (ii) falta de conservación de la cosa locada o su abandono sin dejar quien haga sus veces; y (iii) falta de pago durante dos períodos consecutivos. A partir del nuevo inciso “d”, “cualquier causa fijada en el contrato” podrá constituirse como causal de resolución imputable al locatario.En segundo lugar, se aclaró en el artículo 1220 que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, “salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario”.Por último, se reescribió el texto del artículo 1221 para establecer que, el locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
Vigencia del DNU N° 70/2023
El artículo 5 del Código Civil y Comercial establece que las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, por lo que, considerando que el DNU N° 70/2023 fue publicado el 21 de diciembre de 2023, el mismo entró en vigor el 30 de diciembre de 2023. Por otro lado, el tratamiento de los Decretos de Necesidad y Urgencia se encuentra regulado en la Ley N° 26.122. La norma establece que el Jefe de Gabinete debe someter el DNU N° 70/2023 a consideración de la Comisión Bicameral Permanente dentro de los diez días de su dictado. La Comisión Bicameral Permanente tiene diez días hábiles para emitir dictamen sobre la validez del DNU N° 70/2023 y enviarlo al plenario de ambas cámaras legislativas para su tratamiento. El DNU N° 70/2023 sólo perderá vigencia si ambas cámaras lo rechazan. El Senado y la Cámara de Diputados sólo pueden aceptar o rechazar el DNU N° 70/2023, pero no podrán introducir enmiendas, modificaciones o agregados. La decisión se toma por mayoría absoluta de los presentes.
[1] Para un análisis de la entrada en vigencia del DNU, véase Newsletter del [*] de enero de 2024 “DNU N° 70/2023 – Comentarios sobre su vigencia”.
